L’autoconstruction : définition
L’autoconstruction, c’est quand vous construisez vous-même votre maison, en tout ou en partie. Si vous confiez certains travaux à des sous-traitants (par exemple si vous n’avez pas d’expérience en plomberie ou en couverture de toit), leur valeur ne doit pas dépasser la moitié du coût de construction.
Vous pouvez décider d’assumer le rôle de gestionnaire de projet et coordonner tous les sous-traitants ou embaucher quelqu’un pour le faire. Dans tous les cas, attendez-vous à consacrer au minimum 20 heures par semaine à la gestion de votre projet. C’est-à-dire l’équivalent d’un emploi à mi-temps, le jour, pendant plusieurs mois. C’est un pensez-y-bien
De plus, vous aurez à prendre quotidiennement des décisions qui auront un impact sur le budget et sur l’échéancier du chantier. Même avec une équipe solide, l’autoconstruction demeure plus compliquée que l’achat d’une maison déjà construite. Mais pour les passionnés de construction, le jeu en vaut la chandelle.
1. Connaissez-vous toutes les étapes du projet?
En gros, un projet d’autoconstruction comporte deux phases : la préparation et la construction. Chaque phase comprend plusieurs étapes.
Pendant la préparation, vous devrez :
- Établir un premier budget et faire confirmer votre capacité de financement (préautorisation)
- Dessiner les plans
- Faire estimer le coût des travaux
- Solliciter et obtenir des devis (incluant une liste détaillée des matériaux)
- Faire faire un plan d’implantation indiquant l’emplacement et l’orientation de la future maison sur le terrain
- Faire des études et des tests de qualification du sol ou de l’eau (au besoin)
- Obtenir un permis de construction de la municipalité et vous assurer que le projet est conforme aux règlements
- Finaliser le budget et boucler le financement
- Obtenir une police d’assurance responsabilité civile pour la durée des travaux (fortement recommandée par la Régie du bâtiment du Québec)
- Sélectionner les fournisseurs
- Obtenir un certificat de localisation (après les travaux)
Ensuite, la construction comprendra :
- L’excavation
- La fondation
- L’ossature
- La toiture
- Les portes et les fenêtres
- Le parement
- Les systèmes mécaniques (plomberie, électricité, chauffage, ventilation et climatisation) et peut-être quelques ajouts à prévoir avant la fermeture des murs et des plafonds (système de musique intégrée, système d’alarme, aspirateur central...)
- L’isolation
- Les cloisons en placoplâtre
- La peinture
- Les moulures intérieures et les autres travaux de finition
- Les revêtements de planchers
- Les armoires et les comptoirs
La construction s’échelonnera probablement sur une période de six mois. Il n’est cependant pas rare qu’un chantier doive se prolonger au-delà de ce délai. À la Banque Nationale, un maximum de 12 mois est alloué à un projet d’autoconstruction.
2. Êtes-vous bien entouré?
Construire sa maison, c’est un sport d’équipe. Vous devrez donc recruter les experts suivants :
- architecte ou technologue, pour dessiner les plans
- estimateur en construction, pour estimer le coût des travaux
- arpenteur-géomètre pour le plan d’implantation
- ingénieur en bâtiment
- briqueteur-maçon
- plombier
- électricien
- notaire
- banquier
- assureur
Avant de sélectionner chacun d’eux, vous devrez évaluer leur devis, vérifier leurs références, leur réputation et leurs permis. Plusieurs travaux – comme les travaux d’électricité et d’installation d’appareils au gaz – doivent être confiés à des entrepreneurs spécialisés détenant une licence de la Régie du bâtiment du Québec.
Vous pouvez compter sur vos amis et votre famille élargie pour vous donner un coup de main? Tant mieux! Mais attention : ils doivent s’en tenir aux travaux de finition (peinture, installation d’armoires, pose de plancher, etc.), sinon la Commission de la construction du Québec exige qu’ils détiennent un certificat de compétence.
En tant que chef d’orchestre du projet, ce sera à vous de gérer tout ce beau monde, de veiller à la bonne collaboration entre les spécialistes et de faire respecter l’échéancier.
3. Comment allez-vous financer votre autoconstruction?
L’autoconstruction demande beaucoup de temps et d’énergie. En revanche, elle permet en général de réaliser des économies. En moyenne, une maison autoconstruite coûte 30 % moins cher qu’une maison similaire clés en main.
Combien ça peut coûter? Ça dépend évidemment de la maison à construire, de son emplacement, du choix des matériaux, etc. Mais voici une idée générale de votre budget risque d’être réparti (après l’achat du terrain et la visite chez le notaire) :
- de 30 % à 35 % pour excaver et construire les fondations;
- 30 % pour fermer la structure de la maison;
- 10 % pour construire les murs et les plafonds;
- de 25 % à 30 % pour installer la plomberie, l’électricité, le gaz, les raccorder aux services publics et poser les escaliers, les portes et les fenêtres.
En plus des coûts directs de main-d’œuvre et de matériaux, vous devrez assumer les coûts indirects, comme les permis et les certificats, les frais de notaire, les assurances, les droits de mutation, etc. Pour éviter les mauvaises surprises, prévoyez une marge de sécurité de 15 % pour les imprévus.
Pour payer tout ça, vous pouvez obtenir un prêt pour l’autoconstruction. Pour qu’on vous accorde ce financement, vous devrez avoir estimé précisément tous vos coûts. Le projet sera analysé en profondeur avant d’être approuvé par un conseiller spécialisé en immobilier. Celui-ci vous guidera à travers les étapes d’approbation de crédit et vous fournira la liste des documents à préparer.
Vous aurez quand même à puiser dans vos économies pour la mise de fonds de votre autoconstruction. Vous devrez aussi prouver que vous avez les moyens d’assumer les dépôts exigés par les fournisseurs de matériaux. Et assez de sous pour combler l’écart entre le coût réel de votre projet et le montant financé par l’institution financière. Comme pour tout achat immobilier, vous devez tenir compte de votre capacité d’emprunt.
Une fois le prêt octroyé, l’argent vous sera versé graduellement pour subvenir aux besoins financiers du chantier. Un inspecteur certifié envoyé par l’institution financière visitera le chantier à plusieurs reprises pour vérifier l’avancement et la qualité des travaux. Une retenue sera exigée sur chaque déboursé et sera remise à la fin complète des travaux.
Bonne nouvelle : vous pourriez bénéficier d’un remboursement partiel des taxes. Pour la TPS, la valeur marchande de la propriété ne doit pas dépasser 450 000 $ et le remboursement peut atteindre 6 300 $. Quant à la TVQ, la valeur maximale admissible pour la propriété est de 300 000 $ et le montant du remboursement peut s’élever à 9 975 $ .
Bref, l’autoconstruction, c’est une aventure excitante et une expérience unique, avec, à la clé, une maison exactement comme vous la souhaitez. Si vous pouvez compter sur une bonne préparation et une équipe solide, c’est à votre portée. Prenez rendez-vous avec un conseiller pour en parler.
