Guide d’achat d’un condo

Pourquoi envisager l’achat d’un condo?

Si vous songez à devenir propriétaire, il y a de fortes chances que vous considériez l’achat d’un condo. Les copropriétés sont nombreuses dans les centres urbains et offrent la possibilité d’appartenir à une communauté tout en bénéficiant de certains services. Elles nécessitent généralement moins d’entretien qu’une maison individuelle, surtout s’il s’agit d’une construction neuve. La vie en condo permet aussi de partager le paiement des frais et autres responsabilités entre copropriétaires. 

Quels sont les éléments à vérifier avant l’achat d’un condo?

Si vous envisagez ce type d’achat immobilier, le prix de vente n’est pas le seul facteur à considérer. Voici d’autres critères qui auront une incidence sur votre mode de vie et l’argent que vous dépenserez :

Le type de copropriété

Avant toute chose, vérifiez s’il s’agit d’une copropriété divise ou indivise. Dans le premier cas, vous serez propriétaire de votre propre unité, en plus d’avoir accès à des parties communes. Dans le second, vous posséderez un pourcentage du bâtiment en entier. 

Les copropriétés divises correspondent habituellement à des immeubles d’habitation avec des aires communes. Elles sont assujetties à des règles légales et administrées par un conseil d’administration nommé syndicat de copropriété.

Les copropriétés indivises prennent souvent la forme d’un duplex, d’un triplex ou d’un quadruplex. Leur administration est généralement plus flexible : les copropriétaires (indivisaires) prennent les décisions d’un commun accord.

​​→ ​Consultez notre article sur les différences entre les copropriétés divises et indivises

La mise de fonds

Une autre distinction entre ces deux types d’habitation concerne la mise de fonds. Si vous achetez une copropriété indivise, vous devrez contracter un prêt hypothécaire conventionnel exigeant un montant initial d’au moins 20 % en mise de fonds. Si elle est divise, vous pouvez vous contenter de verser seulement 5 % du prix d’achat. N’oubliez pas que si votre mise de fonds équivaut à moins de 20 %, vous devrez souscrire à une assurance prêt hypothécaire.

​​→ ​Consultez notre guide complet sur les mises de fonds

Les frais de condo 

En plus du remboursement de votre prêt hypothécaire, vous devez prévoir le paiement de frais de condo. Cette cotisation mensuelle sert à financer l’administration de l’immeuble, les services et l’entretien des aires communes, que ce soit par exemple les ascenseurs ou un stationnement intérieur. Facultatifs pour les copropriétés indivises et obligatoires pour les divises, les frais de condo sont souvent plus élevés pour ce deuxième type d’habitation, qui offre généralement plus de services. 

Votre cotisation est proportionnelle à votre quote-part, c’est-à-dire au pourcentage de l’immeuble que vous possédez. D’autres facteurs peuvent influencer ce montant comme la quantité de parties communes et de services offerts. Bien entendu, si vous optez pour une copropriété qui dispose d’une salle de sport, d’une piscine ou d’un service de valet, attendez-vous à des frais de condo plus élevés. 

​​→ ​Consultez notre article sur ce qu’il faut savoir sur les frais de condo

Le fonds de prévoyance

Renseignez-vous également sur le fonds de prévoyance de la copropriété. Financée par un pourcentage des frais de condo, cette réserve monétaire sert à payer des réparations majeures, comme la réfection du toit ou des travaux de maçonnerie. Si le fonds de prévoyance est insuffisant ou inexistant, vous devrez faire une cotisation spéciale en cas d’imprévus. 

Les assurances et autres frais

Si vous achetez une copropriété divise, vous devrez également contribuer à un fonds d’autoassurance. Celui-ci devra être suffisamment élevé pour couvrir la franchise de l’assurance habitation de l’immeuble, soit le montant de base à payer en cas de réclamation. 

Dans le cas d’une copropriété indivise, vous partagerez avec les autres indivisaires les dépenses comme les taxes scolaires et municipales, l’assurance habitation, les frais de notaire et le droit de mutation, et ce, proportionnellement à votre quote-part.

La déclaration de copropriété ou la convention d’indivision

Consultez également la déclaration de copropriété ou la convention d’indivision, qu’il s’agisse d’un immeuble divis ou indivis. Ces documents comportent des clauses et des règlements qui pourraient affecter votre mode de vie. Voici quelques exemples :

• Si vous désirez louer votre condo ,vérifiez s’il y a des restrictions concernant la location à court ou à long terme. 
• Si vous avez un chat ou un chien, assurez-vous que les animaux de compagnie sont acceptés.
• Si vous désirez installer une corde à linge ou des décorations extérieures, sachez que certaines copropriétés interdisent toute modification de l’aspect de l’immeuble.

​​→​ Consultez notre article pour comprendre la déclaration de copropriété

Les copropriétaires

Comme vous le feriez pour une maison unifamiliale, il est essentiel de visiter l’unité que vous convoitez afin de vous assurer qu’elle correspond à vos goûts et à vos besoins. Puisque la vie en condo implique aussi une cohabitation, vous avez avantage à rencontrer vos copropriétaires. Une bonne entente facilitera la prise de décision et contribuera à votre tranquillité d’esprit.

Quelles sont les erreurs à éviter lors de l’achat d’un condo?

Vous avez arrêté votre choix sur une copropriété? Avant de faire une offre d’achat, assurez-vous de ne pas tomber dans ces quelques pièges.

Investir dans une copropriété mal administrée

Voici quelques questions à poser pour vous assurer que le syndicat de copropriété ou les indivisaires font une bonne gestion des finances :

• À combien s’élève le fonds de prévoyance? Une bonne réserve est signe que vous n’aurez pas à faire de cotisation spéciale en cas d’imprévu. Mais attention : si le fonds de prévoyance est bien garni, cela peut aussi vouloir dire que les frais de condo sont trop élevés. S’il ne l’est pas assez, c’est peut-être simplement parce que des rénovations viennent d’être réalisées.
• Une étude du fonds de prévoyance a-t-elle récemment été réalisée? Si la réponse est oui, c’est généralement de bon augure.
• Quelles ont été les dernières cotisations spéciales? Si les copropriétaires doivent souvent piger dans leurs économies pour payer des réparations, c’est signe que l’immeuble est en mauvais état ou que les finances sont mal gérées. 

Ne pas calculer tous les frais

Vous avez envie d’un condo avec piscine et stationnement intérieur? Assurez-vous de pouvoir couvrir les frais de condo en plus de vos mensualités. Vous préférez opter pour une copropriété indivise qui n’exige pas ce genre de cotisation? Voyez si vous avez suffisamment d’argent pour la mise de fonds de 20 %.

N’oubliez pas d’inclure dans vos calculs : les taxes scolaires et municipales, l’assurance habitation, les frais de notaire et le droit de mutation. 

D’autres étapes importantes vous attendent. Vous devrez réfléchir aux conditions de votre offre d’achat, vérifier votre capacité d’emprunt, souscrire à un prêt hypothécaire et choisir le bon taux d’intérêt. Si vous avez du mal à y voir clair, nous sommes là pour vous aider.