Maison: achat, vente et rénovation

Bonjour à tous et merci de vous joindre à nous pour votre capsule sur les perspectives immobilières du mardi 16 juillet 2024. Aujourd'hui, je suis accompagné de Matthieu Arseneau, Salut Mathieu.

Salut Simon.

Ainsi que de mon collègue Peter Thompson, Salut Peter.

Bonjour Simon.

Aujourd'hui, notre sujet du jour, l'importance de l'assurance prêt. Mais avant de parler de ce sujet-là avec Peter, j'aimerais qu'on s'entretienne avec Mathieu sur les récentes données macroéconomiques qui, évidemment, influencent le marché de l'immobilier. Donc Mathieu, première question pour toi. La Banque du Canada, on le sait, a réduit son taux d'intérêt au début du mois de juin, mais depuis ce temps-là, les données sur l'inflation de base sont moins favorables que dans les mois précédents. Penses-tu que la Banque centrale regrette d'avoir baissé ses taux?

Simon, je ne pense pas qu'elle le regrette parce qu'il y a le côté de l'inflation. Puis effectivement on avait eu 4 mois extrêmement favorables pour l'inflation de base. Quand on parle de l'inflation de base c'est quand on enlève les composantes les plus volatiles. Oui on a 2 mois en mai et en juin un peu moins favorables. Par contre il ne faut pas surréagir à des données à court terme si on regarde la tendance sur le graphique que je vous montre sur un horizon 6 mois. Écoutez, en rythme annualisé, l'inflation de base est à 2.2%, donc à peine au-dessus de la cible que désire la Banque du Canada de 2%. Puis ce qui est rassurant c'est de voir le nombre de catégories qui évoluent au-delà de cette cible-là de 2% c'est seulement 23 composantes sur 55 sur cette période-là c'est en dessous de la moyenne historique. Donc on en conclut à la lumière de ce graphique là que le problème d'inflation généralisée est réglé au Canada. Ce n’est pas surprenant étant donné l'évolution de l'économie au cours des derniers trimestres, on en a déjà parlé, mais même au 2e trimestre de 2024, la croissance devrait s'établir autour de 1.7%. Historiquement c'est bon, mais compte tenu de l'augmentation de la population, c'est en dessous de la croissance économique potentielle. Donc sur les 8 derniers trimestres. Simon, 7 des 8, la croissance du PIB a été en dessous de la croissance de la population, ce qui fait en sorte que le PIB par habitant est en diminution là sur cette période-là. En fait de tout près de 4% depuis le sommet, c'est du jamais vu en dehors d'une récession. Donc on le voit avec ce graphique-là le ralentissement de l'économie canadienne et ultimement ça se reflète sur l'inflation qui est redevenu sous contrôle à nos yeux.

Matthieu, on voit que le marché du travail montre de plus en plus des signes de ralentissement, ce qui devrait théoriquement contribuer à contenir l'inflation. Comment vois-tu évoluer cette situation-là?

Écoute avec les données que j'ai montrées par rapport à la croissance économique et l'augmentation de population, ça se reflète sur le marché du travail avec un taux de chômage en tendance haussière en juin. Écoutez, c'était une stagnation de l'emploi, mais la population augmentait de 100,000 durant le mois. Donc l'écart c'est un écart qu'on voit habituellement en récession. Donc vraiment c'était toute une- donc ça a fait augmenter le taux de chômage de 2 dixièmes en juin. Désormais le taux de chômage des taux de son niveau d'avant la pandémie à ce moment-ci, mais vous voyez surtout que des groupes de population précis et on connait des difficultés dans le contexte que je vous dirais de gel d'embauche généralisé qu'on connaît au niveau national, donc ceux qui essaient d'intégrer le marché du travail pour la première fois les 15 à 24 ans, les immigrants récents ont de la difficulté. On voit que le taux de chômage monte à vive allure là depuis le début de l'année et elles sont à des niveaux qu’on n’a pas vu depuis 2014. Pour ce qui est des immigrants récents, la hausse du taux de chômage, c'est aussi gros que lors de la crise financière de 2008, 2009 déjà. Donc vraiment c'est des gros changements, un marché du travail qui se calme et c'est corroboré par les données publiées par la Banque du Canada cette semaine dans l'enquête sur les perspectives des entreprises. Les entreprises en fait, seulement 15% des entreprises indiquent des pénuries de main-d'œuvre désormais, c'est 3 fois moins qu'au pire de de 2022. Et à un niveau en fait qu'on n'a pas vu en dehors d'une récession à 15%. Donc ce n’est pas très indicatif de recrudescence d'embauche là au cours des prochains mois. Et on est certain que oui, d'un côté l'inflation collabore un petit peu moins, rien d'inquiétant, mais de l'autre, vraiment certains signaux nous montrent un marché du travail au ralenti qui risquent d'alarmer un peu la banque du Canada et nous, on s'attend à ce qu'elle abaisse les taux d'intérêt en juillet également pour, avec plusieurs hausses là d'ici les 4 prochains trimestres, on s'attend à ce que les taux soient d'ici un an à peu près autour de 3%, là selon notre scénario de base, à ce moment-ci.

Quand même.

Matthieu, avec comme tu dis, les taux d'intérêt qui sont en baisse, ceci dit, avec une croissance démographique qui est toujours très forte au Canada. À quoi on peut s'attendre spécifiquement pour le secteur immobilier?

Oui si on regarde les récentes données, oui, il y a eu la baisse de taux d'intérêt en juin. Puis c'est intéressant de voir quand même un petit rebond des ventes de logements en juin. D'ailleurs, c'était le cas dans les 5 grands marchés au Canada et les marchés urbains, là donc, Montréal, Toronto et Vancouver. Mais ça demeure quand même des niveaux de vente assez faibles qu'on voit jusqu'à présent. D'ailleurs avec ces niveaux de vente là on voit les inscriptions qui continuent de monter. C'est une bonne nouvelle pour les acheteurs potentiels. Ça enlève de la pression sur le marché, mais écoutez, c'est clair, des baisses de taux ça aide l'immobilier, croissance démographique, ça aide l'immobilier, mais d'un autre côté, ne faut pas oublier les niveaux d'inabordabilité demeurent à des niveaux problématiques à ce moment-ci et le marché du travail qui ne collabore pas, il faut quand même être prudent dans nos anticipations, on s'attend à un léger rebond des ventes là pour les pour les prochains mois.

Donc encore certains nuages à l'horizon, Matthieu, si je peux bien comprendre. Donc merci beaucoup pour tes commentaires très pertinents. Abordons maintenant, si vous voulez bien notre sujet principal, l'importance de l'assurance prêt avec Peter. Rebonjour Peter.

Salut Simon.

Peter comme on le sait tous, pour la plupart des gens, l'achat d'une propriété, ça représente probablement le plus grand engagement financier de leur vie, particulièrement quand il s'agit de la première maison. Souvent toutes les économies hein sont mises dans ce premier achat là, mais faut être quand même réaliste. Il y a certains risques aussi associés au fait de devenir de devenir propriétaire. Peux-tu nous donner quelques exemples qui viennent en tête? Quelques conseils aussi sur la manière de protéger cet investissement très important?

Oui, tout à fait Simon puis en fait, très important effectivement de regarder ces risques-là et de voir comment ce que je peux gérer ces risques-là. Puis on parle surtout de risques au niveau de la santé et dans un cas de décès, c'est important d'au moins considérer ça idéalement en amont. Qu'est-ce qui peut être fait? Et l'assurance prêt existe spécifiquement pour adresser 3 risques auxquels on fait face en tant que propriétaire d'une résidence. En fait, les 3 risques auxquels l'assurance prêt adresse est l'invalidité, la maladie grave et le décès, évidemment. Et quand vous pensez à l'invalidité, vous avez juste à penser à un accident. Si malheureusement il y a un accident qui survient, des fois l'impact peut être que on n'est pas en mesure de travailler les pleines heures. On n'a pas accès à 100% de nos revenus mensuels, alors évidemment, ça peut mettre une pression financière sur les versements hypothécaires ainsi de suite. Alors la protection au niveau de l'invalidité fait en sorte que on est en mesure de faire nos versements hypothécaires sans pression financiers à ce niveau-là et se concentrer sur notre guérison et rétablissement au niveau d'une invalidité. Dans le cas d'une maladie grave, et dans ce cas-ci on parle vraiment les maladies graves, on parle surtout de 3 types de maladies graves, un cancer, un AVC ou un infarctus et dans ces situations là c'est sûr que quand on a un diagnostic d'une maladie grave de cette nature-là, souvent ça vient avec un plan de rétablissement. Ça peut engendrer des coûts auxquels le régime public ne couvre pas, donc des imprévus financiers quand même assez importants à ce niveau-là. Alors la couverture et la protection de maladies graves vient adresser ces besoins-là financiers pour qu'on puisse se concentrer encore une fois sur notre guérison. Et puis sans être préoccupé avec l'impact financier par rapport à ça et dernièrement au niveau de la protection décès. Et bien dans une situation comme ça évidemment quand on pense à nos proches, à nos héritiers, c'est sûr que dans le cas d'un décès, l'hypothèque demeure. Alors lorsqu'on a la couverture de décès, ça vient adresser et enlever cette pression-là sur nos héritiers alors qu'on a juste à penser à titre d'exemple à une jeune famille avec des enfants. Si un des conjoints décède, peut-être ça devient une pression financière très importante. Et des fois le pire scénario c'est que la famille doit déménager suite à cet événement là parce que le conjoint tout seul n'est pas en mesure d'arriver financièrement pour faire les versements hypothécaires, donc doit vendre la maison, déménager dans un appartement à titre d'exemple avec les enfants. Alors ça vient amplifier le drame déjà dans une situation très difficile. Alors ça, c'est le genre de protection qui est offert Simon, pour venir adresser ces risques-là auxquels tout le monde fait face et qu'on doit se poser ces questions-là, comment qu'on va gérer ces risques-là?

Merci pour ces exemples très concrets Peter, comme tu viens de le dire, lorsqu'un événement c'est malheureux arrive, on souhaite à tous conserver son rythme de vie, son confort, ses habitudes. C'est précisément ça qu'un bon plan de protection vient maintenir. Chaque semaine, Peter, je suis sûr dans tes équipes vous êtes en contact avec des clients qui traversent des difficultés, qui entament même des réclamations pour obtenir de l'aide. As-tu des exemples en tête qui te viennent ou la protection a véritablement fait une différence?

Oui, et tu as tout à fait raison, Simon. C'est le métier des gens en réclamation, c'est vraiment- il faut être fait fort-là. C'est vraiment de parler aux clients dans des situations comme ça c'est vraiment très difficile. Mais ce qui est aussi important que ça, c'est en amont, au moment qu'on conseille un client par rapport à la protection. Chaque client est différent, alors les besoins sont différents, mais c'est tellement important en amont de parler à votre conseiller pour bien comprendre quel genre de protection vous devez avoir pour adresser ces situations-là. Et j'ai effectivement une coupe d'exemples qui viennent illustrer l'importance de cet exercice-là. Le premier, c'est une conseillère en succursale qui a rencontré un de ses clients qui avait la préoccupation du coût de l'assurance. Comment ce que je suis en mesure de faire ça. Arriver d'un point de vue budgétaire. Alors déjà, l'argent est un peu serré, comment est-ce que je peux y arriver? Et la conseillère s'est assis avec sa cliente pour faire le tour des différents volets financiers qu'elle avait pour arriver à une solution qui était convenable pour qu'elle ait cette protection-là. Cette même cliente-là est revenu une couple d'années plus tard en succursale pour annoncer à sa conseillère qu’elle venait d'avoir un diagnostic de cancer. Et non seulement ça, quelques mois avant, elle s'était séparée de son conjoint et que maintenant elle avait 2 enfants à sa charge qu'elle devait supporter seule. Alors cette couverture-là qu'elle avait pris, heureusement, c'était tellement un gros soulagement financier. Déjà dans une situation très difficile de devoir, tu sais, traiter son diagnostic, puis reprendre sa santé, et cetera. Au moins elle n’avait pas le fardeau supplémentaire financier qui aurait arrivé si elle n'avait pas eu cette protection-là. Alors ça c'est le premier exemple que je dirais qui souligne cette importance-là. Un autre exemple qu'on a eu, c'est le cas de 2 amis qui sont allés à la pêche ensemble. Et puis le pire est arrivé, pas besoin de vous donner les détails par rapport à ça. Mais ce qui est important de reconnaître, c'est qu’une de ces personnes-là avait choisi quelques mois à préalablement de se protéger, protéger son hypothèque dans ce cas-là, de sorte que lors du décès de cette personne-là, sa conjointe et ses enfants ont pu demeurer dans leur maison. Et puis se concentrer sur le deuil, évidemment, c'est impensable. C'est tellement difficile de de vivre une situation-là, mais au moins, ils n'avaient pas la pression financière. Ça l'avait été adressé. Malheureusement, son ami, n'a pas choisi de protéger l'hypothèse de cette façon-là. Et puis la pression était trop importante sur la conjointe qui a dû déménager parce qu'elle n'était pas en mesure de faire les versements. Alors elle et son enfant ont dû déménager dans un appartement suite à ça, à cause de l'importance des versements à supporter seule et déjà un moment qui était très difficile venait d'être amplifié par cette pression-là additionnelle financière. Alors c'est clair, c'est des situations qu'on n'aime pas y penser. On n'aime pas se dire que ça pourrait m'arriver, mais c'est important de se pencher là-dessus et aller chercher des conseils de gens qui peuvent vous aider et regarder votre cas bien spécifique, bien spécifique, pour s'assurer que vous avez les protections nécessaires qui peuvent répondre à vos besoins.

Effectivement Peter, des exemples qui mettent en perspective l'importance de se protéger. Tu as mentionné un mot important tantôt le mot « budget ». J'aimerais t'entendre un peu plus à ce sujet-là, Peter. Ces dernières années, on le sait hein? Ça a changé la donne pour les Canadiens-là. Les taux d'intérêt qui ont explosé, prix des maisons qui ont augmenté beaucoup aussi, ce qui a fait que les versements hypothécaires ont jamais été aussi élevés pour les consommateurs. Que dirais-tu Peter aux gens qui pensent que soit ils n'ont pas besoin de protection ou qui n’ont pas les moyens, comme ton cas que tu mentionnais tantôt, qui n’ont pas les moyens de se protéger lorsqu'ils contractent ou qu'ils renouvellent aussi un prêt existant.

Non c'est un excellent point et tu as tout à fait raison ces jours-ci, ces 2 dernières années disons, avec l'augmentation des taux d'intérêt, il y a beaucoup de pression. Puis on est très conscients de cette pression-là qui existe au niveau budgétaire pour les familles. Par contre je vous dirais peut-être, une des façons qu'il faut le regarder et considérer c'est que dites-vous que déjà, si la pression est importante d'un point de vue financier, budgétaire et ainsi de suite, qu'est-ce qui arriverait si vous auriez le malheur d'avoir un diagnostic d'une maladie grave ou bien d'avoir une invalidité, puis vos revenus prennent un coup? Qu'est-ce qui arrive? C'est quoi le plan de match? Si vous avez juste 50% de vos revenus à cause que vous n'êtes pas en mesure de travailler ou vous avez des grosses factures médicales ainsi de suite dans un contexte où est-ce que c'est déjà très serré? Alors on est conscient que c'est une réalité pour les gens et encore une fois, c'est juste important de s'asseoir avec son conseiller et voir quels sont les possibilités. C'est sûr que des fois ça l'amène de la dynamique de « Il faut se priver de certaines choses, des fois mensuellement » et cetera. Couper ici un peu et à gauche et à droite. Cependant faut juste pas minimiser l'importance de ce support-là financier dans des moments les plus difficiles de la vie qui sont toujours imprévisibles. Ce n’est pas des choses qu'on peut prévoir. Mais que vous puissiez passer à travers financièrement, ça vous permet justement de vous concentrer sur votre situation sans avoir cette préoccupation-là supplémentaire financière. Alors c'est une vraie question, très pertinente et importante, mais je vous encourage, parlez-en à votre conseiller ou conseillère parce qu'il y a des solutions, puis c'est tellement un risque important par rapport auquel on doit se protéger pour le bien de tous.

Merci Peter d'avoir démystifié pour nous l'importance de l'assurance prêt. Là je pense que c'est très clair avec tes exemples sont très pertinents, des conseils judicieux aussi je pense. En résumé, je vais reprendre ce que tu viens de dire à l'instant. Ça vaut la peine de prendre du temps, de discuter protection avec son conseiller financier afin de prendre des décisions, des bonnes décisions éclairées en fonction de sa réalité, sa situation personnelle, ses besoins. Je pense que l'objectif ultime qu'on doit tous viser, c'est de prendre des bonnes actions pour avoir la tranquillité d'esprit. J’espère tout le monde que les informations tant prodiguées par Matthieu que par Peter vous ont été pertinentes aujourd'hui. Et quant à nous, on se reparle dans quelques semaines pour une prochaine capsule sur les perspectives immobilières. Merci beaucoup.

Bonjour à tous et merci de vous joindre à nous pour vos perspectives immobilières du mardi 28 mai. Aujourd'hui, comme c'est maintenant rendu l'habitude, je suis en compagnie de Matthieu Arseneau. Salut Mathieu.

Salut Simon.

Et d'Andrée Desrosiers. Bon matin Andrée.

Bonjour Simon.

Notre question du jour, la vente d'une propriété, quels sont les principales étapes à suivre? Mais juste avant de répondre à cette question intéressante, j'aimerais qu'on s'entretienne avec Mathieu sur les récentes informations économiques qui viennent influencer le marché de l'immobilier. Matthieu, ça fait presque un an que la Banque du Canada a maintenant maintenu son taux d'intérêt, son plus haut taux d'intérêt directeur depuis 2001, imaginons-nous. Le moment est-il enfin venu, je sais qu'on se pose souvent la question, de le réduire ce fameux taux d'intérêt-là?

Effectivement je dirais là depuis qu'on s'est parlé la dernière fois, la dernière capsule, on en a parlé à chaque capsule de ce moment à venir, mais les données ont collaboré, Simon. Quand on regarde notamment au niveau de l'inflation, les derniers mois vraiment, le problème d'inflation qui était généralisé là dans l'économie canadienne est à nos yeux résolu. Le graphique que je vous présente à ce moment ci le confirme. En fait quand on regarde les 2 mesures d'inflation de base de la Banque du Canada, c'est-à-dire l'IPC-tronqué et l'IPC-médian, en moyenne elles évoluent à un rythme de 1.6% au cours des 3 derniers mois en rythme annualisé. Donc on est en dessous de la cible de la Banque du Canada et à un niveau comme on peut le voir comparable à ce qu'on voyait avant la pandémie. Puis la raison est bien simple, on le voit vraiment de façon généralisée, quand on regarde les 55 composantes principales de l'IPC, on est revenu à seulement 27 composantes qui augmentent de plus de 2% à ce moment-ci. On avait atteint 48 composantes au pire du choc d'inflation. Donc vraiment on voit là que on est revenu à une proportion normale de composantes qui augmente au-delà de la cible de la Banque du Canada. Donc encore une bonne nouvelle pour nous au niveau de l'inflation, c'est les conditions pour y aller avec des baisses de taux d'intérêt si ce n’est pas juin, ce que j'aimerais bien que ça soit juin, notre scénario de base à ce moment-ci c'est que la première baisse surviendrait en juillet. Donc oui cet été à nos yeux la Banque du Canada va commencer à donner de l'oxygène à cette économie qui à nos yeux en a besoin. Ce n’est pas par miracle que l'inflation s'est calmée, c'est que l'économie s'est calmée. PIB par habitant qui baisse depuis 7 trimestres, on en a parlé à plusieurs reprises, le taux de chômage qui en tendance haussière depuis 2022, comme je vous le montre sur ce graphique-là, et qui est désormais même au-dessus de son niveau pré pandémique. Évidemment pour l'instant on ne parle pas d'un hématome sur le marché du travail, c'est plus un gel d'embauche des entreprises mais on voit qui en paie le prix à ce moment-ci. Taux de chômage des jeunes qui augmente, le taux de chômage des immigrants récents aussi, qui ont de la difficulté à intégrer le marché du travail. Donc oui l'économie refroidit qui montre en fait que oui on va avoir besoin de ces baisses de taux d'intérêt-là pour stabiliser le marché du travail à nos yeux, à ce moment-ci.

Ceci dit Mathieu, on sait qu’historiquement la Banque du Canada a tendance à pas trop s'écarter de ce que fait la Réserve fédérale, puis là on entend des signes que la Réserve fédérale est pas prête à court terme à baisser ses taux. Est-ce que franchement la Banque du Canada est prête à faire cavalier seul cet été?

Pour nous- puis je voulais vous le montrer sur une perspective historique, comment les taux d'intérêt de la Réserve fédérale et la Banque du Canada a évolué à travers le temps. Vous pouvez voir que on a quand même une bonne corrélation entre les taux des 2 économies. Par contre, je vous ai mis l'écart aussi un peu plus bas. Vous voyez qu'à certains moments, il y a des divergences. On a même vu du un point de pourcentage d'écart à un certain moment avec des taux plus élevés aux États-Unis, notamment avant la crise financière de 2008, 2009, dans les années 90. Actuellement, il y a un 50 points de base d'écart. Je serais pas mal à l'aise de voir un taux au Canada aller jusqu'à un point de pourcentage d'écart. C'est sûr que ça limite la marge de manœuvre de la Banque du Canada. Faut être conscient quand qu'on s'éloigne du taux américain, ça déprécie le dollar canadien, puis ultimement ça entraîne des pressions inflationnistes qu'on importe, mais ça c'est peut-être une histoire avec quelques trimestres de délai. Donc à ce moment-ci, étant donné la situation économique pour nous c'est évident que l'économie canadienne a plus de besoin de taux d'intérêt plus bas qu'aux États-Unis. On peut le voir avec l'évolution de l'inflation. Là je vous montre le même la même série que plutôt au Canada, le 1.6% pour la moyenne des 2 mesures d'inflation de base. Donc aux États-Unis c'est 4% au cours des 3 derniers mois. Donc vraiment de côté américain, pas de collaboration au niveau de l'inflation au cours des 3 derniers mois. C'est beaucoup trop élevé et si je regarde le taux de chômage ajusté au concept américain, on voit la divergence des marchés du travail aussi où le taux de chômage canadien serait le plus élevé en excluant la dernière pandémie, là depuis 2016, 2017. Donc oui, dans un contexte comme celui-là, à condition économique différente, il va falloir des politiques monétaires un peu différentes à nos yeux. Puis oui, la banque du Canada pourrait aller avec des baisses de taux avant la Réserve fédérale et baisser plus les taux d'ici la fin de l'année, peut-être un 25 points de base, c'est notre scénario de base à ce moment-ci, plus de baisse du côté canadien.

Donc excellente nouvelle.

À ce moment-ci, au niveau de l'inflation en tout cas, ça collabore plus de ce côté-ci de la frontière.

Ok merci Matthieu. On a lu récemment que le gouvernement fédéral avait annoncé des mesures pour contrer la crise du logement notamment en matière d'immigration aussi, avec un plan ambitieux, un plan très ambitieux, de construction de près de 400, 4 millions pardon, de maisons d'ici 2031, imaginez-vous. Matthieu, est-ce que c'est réaliste de penser qu'on peut juguler la crise du logement à court terme?

Je pense que c'est un projet de long terme, puis il faut être réaliste dans nos attentes avec ça. On a annoncé des mesures au niveau de la croissance de la population, mais déjà quand on regarde les derniers mois, ça reste très vigoureux, ça prend du temps à mettre en place, ralentir la croissance démographique. Puis pour ce qui est des annonces de construction, on parle de 550,000 habitations par année dès l'an prochain, on n'a jamais réussi à construire plus de 300,000. Donc il faudrait une accélération extrêmement rapide, puis je doute de la capacité du secteur de la construction d'y arriver. Ceci dit, je pense que n'importe quelle mesure à ce moment-ci pour stimuler la construction sont les bienvenus. On en a parlé dans les capsules précédentes. Le niveau d'inabordabilité du logement, quand on regarde par exemple le paiement hypothécaire mensuel sur le prix médian d'un logement. J'ai mis à jour la série au premier trimestre. Il y a une petite amélioration avec les baisses de taux d'intérêt qu'on a connues, puis la modération des prix des maisons. Oui il va avoir des baisses de prix d'ici la fin de l'année, mais étant donné cette pénurie de logements-là on doute d'une amélioration importante de l'abordabilité à court terme. Puis là on parle des propriétaires puis l'accession à la propriété d'une première maison, mais du côté des locataires on en a parlé à plusieurs reprises aussi. On n’est pas loin d'une augmentation des loyers de 8% qui s'ajoutait à d'autres augmentations au cours des dernières années. Les locataires connaissent aussi des difficultés dans ce contexte de pénurie de logements qu'on connaît à ce moment-ci. Puis, des données de la Banque du Canada qui ont été publiées ces dernières semaines nous montrent d'ailleurs que, on le sait, le choc de paiement que doit connaître les propriétaires, on en a parlé dans les dernières capsules, est important. Selon les calculs la Banque du Canada en 2024 on parle d'un choc de paiement de 20%. Par contre, pour l'instant, quand on regarde les délinquances pour ce qui est des cartes de crédit des détenteurs d'hypothèques, il y a une légère augmentation, mais pas de signe de grande vulnérabilité. Alors que du côté des emprunteurs sans hypothèque, qui inclut dans le fond les locataires en partie, on voit qu'on est déjà à des taux de délinquance plus élevés qu'avant la pandémie. Donc écoutez, c'est le grand défi du Canada pour les 5 prochaines années, il va falloir vraiment mettre en place des mesures pour régler la situation parce qu'on voit déjà des vulnérabilités importantes à ce moment-ci.

Merci beaucoup Matthieu pour ces commentaires très pertinents. Rebonjour Andrée.

Rebonjour Simon.

On parle depuis le début de nos capsules beaucoup d'achat d'une propriété. J'aimerais ça aujourd'hui, si on pouvait faire différent, de parler plutôt de la vente d'une propriété, puis des différentes choses à faire pour pouvoir y arriver, justement pour vendre notre maison. Mais écoute, ça va me faire plaisir de t'en parler Simon, puis tu as tellement raison. On a discuté généralement de ce qui concerne l'achat d'une propriété, puis on oublie souvent la vente. Puis souvent un ne vient pas sans l'autre, souvent pour acquérir une propriété, tu en vends une que tu as. Puis pour bien de personnes, au cours de leur vie, ils vont acheter plus d'une propriété. Plusieurs vont en acheter 2, 3, voire même plus, puis ça pour toutes sortes de raisons. Ça peut être parce que la famille s'agrandit, parce qu'on décide de vivre avec quelqu'un ou encore de se séparer, pour un nouvel emploi et bien d'autres raisons encore, Simon.

Tu as bien raison, il y a plusieurs raisons qui peuvent nous amener à considérer de changer de maison. Pour ce faire, c'est quoi les étapes, tu nous dirais Andrée, à suivre pour s'assurer que la vente de notre propriété se passe bien sans trop de de tracas.

Écoute, ce que j'aimerais vous proposer dans le fond aujourd'hui c'est un processus en 10 étapes, OK? Ce n’est quand même pas rien, alors un faut procéder à l'évaluation de la propriété, alors ça c'est important d'obtenir une estimation précise de ce que vaut votre propriété sur le marché. Pour ce faire, vous pouvez faire appel à un courtier immobilier ou encore à un évaluateur professionnel. C'est 2 personnes qui peuvent vous aider à ce niveau-là. Ensuite de ça, vous devez préparer votre propriété. Assurez-vous comme on dit qu'elle est présentable, qu'elle est attrayante pour les acheteurs potentiels. Des fois c'est des petites réparations mineures, un petit coup de pinceau ici, un petite réparation d'un petit trou à quelque part, ça fait du bien. Du nettoyage, du désencombrement aussi, afin de mettre en valeur les meilleurs atouts de votre propriété. Ensuite, faudrait peut-être penser à choisir un courtier immobilier. Si vous optez aussi pour travailler avec un courtier immobilier recherchez-en un qui a de l'expérience dans votre quartier, votre région et qui jouit d'une bonne réputation. Ce courtier-là il va vous guider tout au long de votre processus de vente, donc son choix est important. Ensuite de ça, vous devez fixer le prix de vente de votre propriété, puis là votre courtier va vraiment venir vous aider à fixer un prix compétitif en tenant compte du marché local, des comparables et de l'état général de votre propriété. Alors une fois que votre prix est déterminé là ensuite faut mettre en valeur sur le marché votre propriété, donc faire le marketing de celle-ci. Encore là, votre courtier va mettre en place un plan marketing pour attirer le maximum d'acheteurs potentiels. Ça peut inclure l'affichage sur le site Centris, ça peut inclure des annonces en ligne, des visites libres, des visites virtuelles, et cetera. Donc il va vous suggérer plusieurs initiatives pour que votre propriété soit mise en valeur. Ensuite vous allez devoir négocier des offres. Donc lorsque les acheteurs commencent à présenter des offres, votre courtier encore là va venir vous guider apparent envers tout le processus de négociation afin que vous obteniez le meilleur prix et les meilleures conditions possibles. Une fois qu'une offre satisfaisante vous est présentée, vous et l'acheteur finaliserez l'offre d'achat qui va venir déterminer les termes et conditions de la transaction, soit le prix de vente, la date de prise de possession, tous ces détails-là. Ensuite il pourrait y avoir une inspection de la propriété, c'est à dire que dans les conditions de l'offre d'achat, l'acheteur pourrait demander qu'une inspection à sa satisfaction de la propriété soit effectuée afin d'identifier, d'éventuels problèmes ou des vices cachés. Cette inspection-là elle est au frais de l'acheteur et puis suite à celle-ci peut être que vous devrez réviser, pas refuser, mais réviser votre prix de vente ou encore faire certaines petites réparations sur la propriété. Finalement l'avant dernière étape, ça sera le la finalisation du prêt hypothécaire par votre acheteur. Donc votre acheteur devra vous fournir de son institution financière une acceptation d'un prêt hypothécaire qui vous confirme qu'il a été accepté et qu'il a les capacités de faire l'achat de votre propriété. Après tout ça, vous allez clore votre vente. Donc une fois que toutes les conditions de l'offre d'achat puis le financement de l'acheteur sont confirmées, vous et l'acheteur signez les documents de la vente et vous transférerez le titre légalement, la propriété à l'acheteur, le tout va se faire en général chez un notaire, à une date convenue entre les 2 parties. Il y a une étape que je n’ai pas mentionné, mais qui pourrait aussi s'ajouter à ces 10 étapes-là, c'est que vous pourriez avoir à produire un nouveau certificat de localisation de la propriété que vous voulez vendre. Si vous avez fait des réparations ou des ajouts à votre propriété depuis que vous en vous en avez fait l'acquisition ou encore si ce certificat-là date de plus de 10 ans, vous devrez en produire un nouveau. Et ça, ça va être à vos frais à vous.

Quand même plusieurs étapes Andrée pour vendre une maison. Dans un de celle-là, tu as mentionné que y a beaucoup de gens qui ont recours à un courtier immobilier pour les accompagner dans cette aventure-là? Il y a aussi, on voit ça aussi beaucoup, beaucoup de gens décident d'y aller par eux-mêmes. Pourquoi on choisirait cette option?

Écoute, c'est effectivement possible, Simon, de procéder soi-même à la vente de la propriété sans avoir recours à un courtier, un agent immobilier. Puis la principale raison pourquoi les gens décident de faire ça, c'est souvent pour éviter le fameux frais de courtage de 4 à 5% de la valeur du prix de vente de la propriété. Puis cette commission-là naturellement, elle sert à venir rétribuer le courtier pour tout le travail qui fait dans son accompagnement dans la vente. Bien que ce soit possible de procéder ainsi vous devez avoir une excellente, je vous dirais même pas une "très bonne", vous devez avoir une excellente connaissance des règles de courtage, du marché immobilier de votre région, que vous soyez aussi disponible pour tous les appels, les visites, être capable de promouvoir efficacement votre propriété sur le marché et surtout ne pas être émotif. Parce que pour tout le monde, notre maison est toujours plus belle à nos yeux qu'aux yeux d'un éventuel acheteur. Donc à moins d'être un expert en immobilier, je vous encourage quand même à faire appel aux services d'un courtier immobilier de confiance pour vous éviter bien des soucis et vous assurer d'une transaction à un prix juste.

Merci beaucoup Andrée pour toutes ces explications et surtout pour tes judicieux conseils. On voit que ce n’est pas si simple que ça. J'espère bien que les informations partagées par mes collègues Andrée et Matthieu ce matin vous seront utiles. Et on se reparle quant à nous dans quelques semaines pour une prochaine capsule sur les perspectives immobilières. Merci beaucoup.

Bonjour à tous et merci de vous joindre à nous pour votre capsule sur les perspectives immobilières du 4 avril 2024. Aujourd'hui, comme c'est maintenant l'habitude, je suis en compagnie de Matthieu Arseneau.

Salut Matthieu,

Salut Simon

Ainsi que d'Andrée Desrosiers,

Allo Andrée,

Bonjour Simon,

Notre sujet du jour : Ce qui est mieux d'investir ou de rembourser son hypothèque. Juste avant de répondre à cette question quand même assez complexe j'aimerais qu'on discute Matthieu, si tu le veux bien, des récentes informations économiques qui peuvent influencer le marché de l'immobilier. La Réserve fédérale américaine, depuis un certain temps déjà, télégraphié des baisses de taux. Est-ce le moment venu pour la Banque du Canada de faire la même chose?

Ben ça certainement à nos yeux. Puis on le dit depuis quelques mois qu’on est un peu surpris, hein, par le discours de la Banque du Canada qui détonne avec celui de la Réserve Fédérale. On aura dans bientôt au mois d'avril, sa nouvelle décision de taux d'intérêt. Il est possible qu'il y ait un virage à ce moment-là. D'un côté l'économie a mieux performé qu'elle anticipait au premier trimestre, mais on sait qu'avec le boom démographique que ce qui est une bonne croissance c'est difficile à ce moment-là de déterminer ça peut être autour de 3% de croissance, peut-être la nouvelle norme avec le boom démographique qu'on a. Donc, oui une économie résiliente somme toute, mais la bonne nouvelle c'est surtout au niveau de l'inflation des 2 derniers mois depuis qu'on s'est parlé. Si on regarde le graphique que je vous présente, c'est la surprise par rapport aux attentes des économistes sur deux mois. Donc 7/10 de surprise à la baisse sur l'inflation sur deux mois dans les 20 dernières années. Comme le voir sur le graphique c'est arrivé seulement à deux autres reprises donc c'est toute une surprise quant à l'inflation ou une modération généralisée donc bonne nouvelle à ce niveau-là. Et quand on regarde le détail de la situation, oui ça a permis à l'inflation annuelle qu'on est rendu à 2.8%. On est revenus dans la fourchette cible. D’1 à 3% de la Banque du Canada mais quand on regarde le détail, je dirais que c'est encore plus encourageant. Ça on exclut les coûts d'intérêt hypothécaires qui sont attribuables à l'action même de la Banque du Canada, mais on est rendu à un point 9%. Si en plus on enlève une autre seule composante, les loyers, on le sait qu'ils sont poussés à la hausse avec la pénurie de logements qu'on connaît à ce moment-ci. On est rendus à un point 4%. Donc la politique monétaire restrictive, elle a réussi à calmer les pressions inflationnistes en dehors de ces deux composantes-là. Donc il va avoir certainement une reconnaissance du progrès des derniers mois du côté de la Banque du Canada. Mais on verra si elle va jusqu'à même dire qu’elle est prête pour des d'éventuelles baisses de taux. Peut-être qu’on devra attendre un petit peu.

Tu sais Matthieu, tu parles d'inflation, on l'a vu là, qui se réduit. Malgré tout, il y a certains qui s'inquiètent encore de dire si on baisse les taux trop vite, l'inflation pourrait revenir. Est-ce que t'es dans ce camp-là toi?

On n'est pas dans ce camp-là Je dirais que je suis plus inquiet. S’il n’y a pas des baisses de taux d'intérêt, que l'économie va connaître des difficultés, puis peut-être qu'on aura dans le fond une de l'inflation plus basse que ce qu'on que ce qu'on désire. Si on regarde le graphique que je vous présente juste pour vous illustrer, pour moi, le secteur privé connaît des difficultés importantes au cours des derniers mois. Les deux derniers trimestres, au niveau de la demande domestique privée, ces deux contractions consécutives donc consommation, l'investissement qui peinent et quand on regarde l'embauche des entreprises du secteur privé, stagnation depuis la mi-2023 donc c'est vraiment tout un passage à vide qu'on connaît. S’il n’y avait pas eu l'embauche du secteur public, ça aurait été une situation beaucoup plus difficile pour le marché du travail dans un tel contexte. Donc qu'est-ce qui s'en vient pour les prochains mois? Moi, quand je regarde le dernier sondage de la Banque du Canada sur les perspectives des entreprises, on voit vraiment tout un changement par rapport au début des hausses de taux, par rapport au contexte actuel. À l'époque, la préoccupation principale c'étaient les pénuries de main-d'œuvre. 48% des entreprises qui avaient cette préoccupation-là demandent ou vendent des entreprises, pas une préoccupation, seulement 18% à l'époque qui s'en préoccupait. Désormais c'est 49% à ce moment-ci qui se préoccupent des problèmes de vente, qui s'inquiètent au niveau des ventes. Pénurie de main-d'œuvre sont passés de 48% à 27% donc ce n'est +1 enjeu à ce moment-ci. Donc moi je vous dirais dans un tel contexte, oui et je pense que oui. Ces baisses de taux vont être nécessaires pour stabiliser l'inflation au niveau de la cible de la Banque du Canada.

Matthieu, on a entendu récemment le gouvernement fédéral qui annonçait une réduction progressive de la proportion des résidents non permanents au pays d'ici 2027. Une bonne idée?

À nos yeux, c'est une bonne idée. On en a parlé lors des capsules précédentes, on a fait une recommandation, on est, on a publié une étude, notre équipe et on recommandait vraiment au gouvernement de revenir à une croissance de population entre 300 et 500 000 temporairement. On est à un point 2 000 000 qu'on roule à ce moment-ci. Donc vraiment c'était une modération très importante. Selon nos calculs, la cible de réduction des résidents non permanents d'ici 2027 ferait en sorte justement d'atteindre la cible qu'on a recommandé à ce moment-ci. Donc écoutez, pour nous, c'est le grand défi des cinq prochaines années. Quand on regarde le graphique, je vous présente au niveau du paiement hypothécaire sur le logement au prix médian, mais un indicateur d'abord habilité du logement. On est à des niveaux qu'on n'a pas vu depuis le début des années 80. Donc les hausses de taux d'intérêt n'ont pas amené une baisse de prix des maisons résilientes en raison de la démographie vigoureuse. Donc ça reste très inabordable comme marché. Et si les ménages se tournent vers le locatif, on sait que les loyers augmentent à un rythme d'à peu près 7-8% depuis un certain temps. Les taux d'inoccupation dans le locatif les plus bas qu'on n'a pas vu depuis le début. Les données commencent au début des années 90, c'est un creux record. C'est clairement un défi extrêmement important qu'il faut rétablir la situation dans le secteur du logement et ça aiderait même la Banque du Canada pour limiter l'inflation. Donc, comme on en a parlé. Juste un petit mot pour vous montrer à quel point c'est un grand défi aussi pour les 5 prochaines années. Non seulement pour nous ce n’est pas le moment, c'est une question aussi d'accueillir les gens dans la dignité, les nouveaux arrivants dans une crise du logement, ce n’est pas le moment. Dans un marché du travail moins porteur, ce n’est pas le moment. Mais surtout ce qui m'a marqué, c'est le rapport sur le bonheur qui est sorti. Une enquête mondiale très intéressante. Ce qui était la bonne nouvelle, le Canada se classait 15e pays au monde généralement, mais ce qui était un peu troublant, c'est de voir que pour ce qui est des moins de 30 ans, on passait au 58e rang. Donc à ce niveau-là vous voyez, c'est pour ça que c'est un grand défi. Les annonces du gouvernement des dernières semaines, c'est un pas dans la bonne direction, mais c'est quelque chose qui va falloir régler là au cours des 5 prochaines années. Remédier au problème d'abordabilité qui minent le moral des plus jeunes à ce moment-ci.

Matthieu, t'as raison de parler de bonheur et l'économie ça va ensemble. Merci beaucoup pour ces commentaires. Comme d'habitude, très pertinents. Donc, si vous voulez bien, abordons maintenant notre sujet principal Est-ce que c'est mieux d'investir ou de rembourser son hypothèque?

Andrée,

Simon,

Certains propriétaires et évidemment détenteurs de prêts hypothécaires pourraient recevoir dans les prochains mois soit un héritage, une prime, une augmentation de salaire, un retour d'impôt pour les plus chanceux. Et plusieurs se demandent, qu'est-ce que je fais avec cette source de revenus additionnels là?

Est-ce que c'est plus pertinent de à rembourser une partie de mon hypothèque? Ou d'investir cette somme là pour faire de la croissance? Comment tu vois les choses ton Andrée?

Effectivement Simon, bien que les deux options présentent des avantages et des inconvénients, la décision de rembourser son hypothèque ou d'investir, ça dépend toujours de votre tolérance au risque, de vos objectifs financiers, des conditions du marché, du taux d'intérêt de votre hypothèque, des rendements possibles que vous pouvez à obtenir avec vos investissements. Donc, si le taux d'intérêt de votre prêt hypothécaire est élevé, il est plus coûteux de détenir cette dette-là. Il pourrait être effectivement plus judicieux d'investir ou d'affecter les liquidités supplémentaires au remboursement de son prêt afin d'économiser sur nos frais globaux. De l'autre côté, si votre taux hypothécaire est relativement bas, il est moins coûteux de conserver à ce moment-là cette dette là et vous devriez peut-être affecter vos liquidités supplémentaires à l'accroissement de votre de votre patrimoine par le biais d'une stratégie d'investissement. La possibilité d'obtenir des rendements plus élevés aussi en optant pour des actions ou des fonds d'investissement est une raison convaincante aussi d'investir plutôt que de rembourser son hypothèque. Toutefois faut pas oublier que les risques sont plus élevés. Donc oui possibilité de rendement plus élevée mais le risque croit aussi avec cette possibilité de rendement là. Donc, est-ce que ces risques là ça vous convient? Autrement dit, si ça vous empêche de dormir la nuit. Peut-être pas la meilleure chose, la meilleure chose à faire en fin de compte quand vous Regardez les options, les deux options possibles. Faut que vous pensiez aussi en termes de rendement après impôt. Parce qu'il y a certains investissements, si vous n’avez pas atteint votre maximum de REER. Votre maximum de CELI, qui vont vous permettre d'avoir des intérêts qui seront à l'abri de l'impôt. Par contre si vous avez atteint ces maximums-là ben dans votre rendement vous devez inclure ça aussi.

Andrée, c'est un peu compliqué tout ça. Serais-tu assez gentille pour nous donner un exemple un peu plus concret?

Avec plaisir! Simon, dans le fond, si le rendement de placement est supérieur au taux d'intérêt de votre prêt hypothécaire, après naturellement avoir pris en compte les différents frais de gestion et les taxes, impôts, que vous payez pourriez payer si ces investissements-là ne sont pas placés dans un compte enregistré ou libre d'impôt, donc à ce moment-là, l'investissement pourrait s'avérer le choix le plus rentable. Inversement, si le taux de votre prêt hypothécaire est plus élevé que le rendement de votre investissement, après encore là la prise en compte des frais Et des impôts, à ce moment-là, le remboursement de votre prêt hypothécaire pourrait être la meilleure option. En conclusion, le choix entre le remboursement de votre hypothèque et l'investissement, c'est une autre décision qui est très personnelle, qui dépend vraiment de votre profil, de votre situation financière et de vos objectifs. Donc, comme à l'habitude Simon, je vais vous inviter à aller en parler avec votre conseiller financier de façon à ce que vous preniez vraiment la décision la plus judicieuse pour vous.

Très bonne suggestion Andrée. Merci pour ces explications très claires qui j'espère vous aide dans votre réflexion à savoir ce que c'est mieux d'investir ou de payer son hypothèque. J'espère aussi que les informations de la chronique d'aujourd'hui avec Andrée et Matthieu vont vous être utiles et on se reparle dans quelques semaines pour votre prochaine capsule sur les perspectives immobilières.

Merci beaucoup.

Bonjour à tous et merci de vous joindre à nous pour votre capsule sur les perspectives immobilières du 27 février 2024. Aujourd'hui, je suis accompagné comme à l'habitude de Matthieu Arseneau, Salut Matthieu. 

Bonjour Simon. 

Et d'Andrée Desrosiers, Bienvenue Andrée. 

Merci Simon. 

Aujourd'hui, notre sujet du jour, acheter ou louer? Avant de répondre à cette question quand même complexe discutons tout d'abord avec Matthieu de certaines nouvelles économiques qui influencent le marché immobilier. Donc Matthieu, dans son communiqué de presse de janvier, la Banque du Canada a supprimé soudainement la phrase qui disait, elle reste prête à relever le taux directeur si nécessaire. Est-ce que c'est un signe que les taux d'intérêt vont bientôt baisser? 

En fait c'est une première étape. Simon, parce que c'était un peu étrange de voir ce commentaire-là de biais aussi des taux d'intérêt alors que la Réserve fédérale semblait vouloir aller dans l'autre direction en décembre dernier. Donc première étape, enlever ce biais haussier là et maintenant pour une première baisse de taux d'intérêt, nous on pense que oui, ça se produira dans la première moitié d'année, on pense que ce sera juin. Les données d'inflation décembre étaient décevantes, trop fortes par contre celle de janvier qui sont sorties vraiment faibles, donc ça ça a vraiment ça nous a rassuré dans notre scénario d'une baisse de taux d'intérêt. En l'inflation d'ensemble, on peut le voir sur le graphique la ligne bleue qui était désormais à 2. 9% donc de retour dans la fourchette cible de la Banque du Canada après une incartade de quelques de quelques mois. Donc 2. 9%, une bonne nouvelle. Ça montre que les taux d'intérêt élevés réussissent à refroidir l'économie et à ramener l'inflation tranquillement à bon port. Et je vous dirais que sans logement c'est encore mieux quand on regarde le graphique que je vous présente ici, le logement, la composante logement dans l'indice des prix à la consommation continue de rouler à vive allure. Évidemment, la facture hypothécaire des propriétaires est en forte hausse et les loyers en forte augmentation également, en raison évidemment de la pénurie de logements avec l'augmentation substantielle de la population donc, mais excluant le logement, on peut le voir sur le graphique, on est rendu à un point 5% d'inflation seulement, donc vraiment toute une différence par rapport à ce qu'on a observé récemment pour nous ça met quand même la table à d'éventuelles baisses de taux de la Banque du Canada en en juin prochain. 

On voyait aussi que la Banque centrale montrait des signes d'un inconfort face aux tendances salariales qui étaient jugées encore trop élevées. Selon toi ce que c'est une question de temps avant qu'on voit les salaires ralentir? 

C'est pour ça que ça ne sera peut-être pas les prochaines décisions de taux d'intérêt. On pense que ça sera juin parce qu’elle veut la confirmation que les données de de l'inflation vont dans la bonne direction dont les salaires qui augmentent encore un rythme très élevé. Par contre c'est en ça reflète peut-être les conditions du marché du travail de la dernière année et quand on regarde le plus récent momentum on sent quand même que le marché du travail s'est refroidi. À première vue, 37 000 emplois. Simon créé en janvier sur une base historique on se dirait Ah Ben c'est bon en moyenne je dirais 20000 historiquement c'était un bon un rapport décent, mais là il faut se mettre dans le contexte démographique qu'on est actuellement donc on parlait de des loyers qui montent, la pénurie de logements, croissance de la population en janvier c'était 125 000 des 15 ans et plus selon l'enquête sa population active pour maintenir la proportion d'individus au travail dans la population, il aurait fallu dans le fond avoir 80 000 emplois, donc le 37 000 emplois c'est bien en dessous du niveau nécessaire pour maintenir ce taux d'emploi-là. Donc quand on regarde les choses dans leur contexte, c'est pas une très bonne création d'emplois qu'on a eu à 37000 d'ailleurs c'était des emplois à temps partiel, des emplois dans le secteur public. Le secteur privé continue de générer pas assez d'emplois pour absorber ces augmentations de population. Donc on a vraiment un marché du travail qui ralentit fortement, puis on s'attend à ce que ça fasse diminuer les pressions inflationnistes via les salaires dans l'économie D'autant plus que quand on regarde le dernier sondage de la Banque du Canada, quand on regarde la proportion d'entreprises qui disent qu'il y a des pénuries de main d'œuvre, écoutez, on est très près de 25% alors qu'on a atteint 45% au pire pendant la pandémie, donc on est revenu à une situation très normale déjà au niveau en fait, les pénuries de main-d'œuvre, il y en a pratiquement plus au pays à ce moment-ci. Au niveau macroéconomique, certains secteurs peuvent connaître des difficultés, on le sait, et ça s'explique par une forte proportion d'entreprises qui ont leurs ventes en baisse. On parle de 40% des entreprises selon ce même sondage là donc on voit les taux d'intérêt élevés ont ralenti l'économie, ralentit les ventes des entreprises, puis ultimement calme les pressions sur le marché du travail, ce qui devrait aider à ramener l'inflation à bon port là pour de façon soutenable.

Très intéressant Matthieu. Matthieu, peut-être une dernière question avec l'anticipation des baisses, la baisse du taux directeur. On a vu les taux hypothécaires fléchir. Le marché immobilier quand même semble se redresser, surtout à l'aube de la haute saison immobilière. À quoi on peut s'attendre dans les mois à venir? 

On est dans un contexte très très atypique justement, économie et marché du travail au ralenti qui pourrait continuer d'être connaître des difficultés, mais de l'autre, une tellement une forte augmentation de population, puis les baisses de taux d'intérêt hypothécaires, notamment 5 ans qu'on a connu depuis l'automne. On le voit marcher les ventes qui commencent à remonter depuis 2 mois, les prix des maisons continuent de baisser un peu le reflet du niveau d'un abordabilité du logement. Là, quand on tient compte du paiement hypothécaire nécessaire pour accéder à la propriété, par contre, on le voit. Et donc vraiment on s'attend à ce qu'une une stabilisation des prix même peut être un retour à des augmentations de prix dans le contexte démographique qu'on connaît. Donc l'effet des deux. Donc oui, marché du travail en difficulté, mais de l'autre côté forte démographie et des taux d'intérêt un petit peu plus favorables sans me donner un petit peu de support au marché de l'immobilier qui qui connaissait des contractions il y a quelques mois. Évidemment on en a parlé de la démographie au cours de la dernière année, 1 250 000 d'augmentation population. Juste pour vous donner une idée, habituellement pour une augmentation de population de 1.7, il faut une mise en chantier. Donc normalement avec ce ratio là il aurait fallu 700 000 mises en chantier pour absorber ces individus-là dans la proportion habituelle. Alors que les mises en chantier en fait sont en diminution étant donné les taux d'intérêt élevés. Donc vous le voyez que le contexte actuel met de la pression dans le secteur du logement donc devrait permettre même si on voit des vents de face pour l'économie dans son ensemble quand même un marché de l'immobilier résilient étant donné cette vigueur démographique qu'on connaît. 

Merci Matthieu pour tes commentaires très pertinents, je pense à nous éclaire sur ce qui s'en vient. Et abordons maintenant, si vous voulez bien, notre sujet principal, qu'est-ce qui le plus avantageux, acheter ou louer? Andrée, on est dans une période de l'année où plusieurs locataires reçoivent présentement leur renouvellement de bail. Puis se pose l'éternelle question, est-ce que je reste locataire ou ça serait mieux pour moi de devenir propriétaire? Peux-tu nous éclairer sur cette question-là?

Je vais essayer Simon parce que comme tu le dis, c'est une question qui n’est pas simple parce que devenir propriétaire ça a toujours été valorisé. Se face à la location et à acquérir une propriété est encore un rêve et demeure un rêve pour une grande majorité de canadiens. Mais est-ce que devenir propriétaire, c'est toujours plus avantageux d'être locataire? La réponse n’est pas si simple parce que plusieurs éléments qu'on doit prendre en compte afin de répondre à cette question-là, puis bien qu’investir dans la brique et le mortier comme on dit, apparaît toujours comme un placement sûr. Ça implique cependant un budget plus important. La location, elle, est généralement jugée plus souple, mais peut aussi être perçue comme un investissement à perte. Pas simple de s'y retrouver. 

Oui Andrée, ce n’est pas une décision qui est facile à prendre. Aurais-tu quelques éléments de réflexion nous proposer pour qu'on puisse y voir puisse permettre d'y voir plus clair?

Avec plaisir, Simon. Dans le fond, ce que je vais vous présenter, ce sont un petit peu les avantages et les inconvénients de chacun de ces choix-là. Si tu le permets, je commencerais par les avantages d'être propriétaire. Alors l'achat d'une propriété, c'est généralement considéré, comme je le mentionnais un petit peu plus tôt, comme un investissement à long terme et ça permet aussi de se constituer un patrimoine. De quoi nous rassurer dans le contexte inflationniste qu'on a vécu et qu'on vit encore relativement. Un propriétaire est également libre aussi d'investir dans sa propriété et diffère des travaux. Il y a donc la liberté de personnaliser son chez-soi. Sans avoir de demander la permission à personne. Puis ces améliorations-là à court terme en plus d'améliorer son confort, mais ça risque aussi à long terme de donner une plus-value à sa propriété lors de la revente. Les versements hypothécaires aussi sont fixes pour la durée du terme hein? Habituellement les termes généralement on est à 5, là on est plus dans le 3 ans, mais ton versement hypothécaire est fixe pour cette durée-là. Donc ça te donne une certaine stabilité financière et ça te permet aussi de te mettre un petit peu à l'abri de l'inflation durant cette période de ton terme ou du moins jusqu'à ton renouvellement. Je dirais que ce serait les principaux avantages pour le propriétaire, ça l'a aussi certains inconvénients. Et un de ceux-là, c'est que l'accès à la propriété nécessite un budget conséquent, un peu plus important. Parce que, comme on l'a déjà vu dans une capsule précédente, en plus d'avoir notre mise de fonds d'un minimum de 5% du prix d'achat de la propriété, il y a d'autres dépenses qu'on doit tenir en compte comme les frais d'évaluation, les frais d'inspection, les frais notaires, les frais de mutation, les frais de déménagement, la prime d'assurance hypothécaire si requis. Donc, on a plusieurs frais initiaux qui sont relativement importants. En plus de ces frais initiaux. Là, on a aussi des frais récurrents. C'est-à-dire qu'à chaque année, on va devoir payer une taxe municipale, les taxes scolaires. Faut penser aussi qu'on doit entretenir notre propriété hein, et certaines réparations aussi ou certaines améliorations peuvent être requises. Donc ça demande peut-être une flexibilité un petit peu plus grande dans le budget que d'être locataire. Et un autre aspect aussi qu’on ne pense pas des fois c'est t'as le risque je dirais de localisation de ta propriété. Faut faire attention à ça parce que des fois on peut acheter une propriété et le développement qui va se faire autour de notre propriété et peut-être pas celui qu'on souhaitait. On peut des fois aussi se retrouver malheureusement avec des voisins qui sont un petit peu plus. Je voulais dire incommodants. Alors tout ça fait que des fois on va peut-être revendre à perte parce que là on se plaît plus dans le quartier où on habite. Donc le choix de la localisation va être primordial dans le cas de la propriété. Si je me tourne du côté de la location, maintenant que je regarde les avantages, c'est sûr que le principal avantage de la location c'est vraiment la grande liberté que ça nous donne. Parce que en général tu t'es un un logement, c'est assez simple et rapide. Donc une personne exemple qui susceptible de déménager régulièrement pour son travail, ben devrait peut-être privilégier la location. Du côté de la location, à part le fait de payer son loyer à chaque mois, ben un locataire a quand même moins de contraintes financières dans le sens que comme on mentionnait tantôt les taxes municipales, les taxes scolaires, ça va être payé et assumé par le propriétaire. La seule autre chose que le locataire a peut-être à payer c'est son assurance habitation. Et généralement ben l'assurance habitation va être plus basse dans le cas d'une location que dans le cas d'une propriété. Finalement bien l'argent que vous auriez utilisé pour l'achat ou encore pour effectuer les différents paiements récurrents annuellement, ben il peut être investi ailleurs et ainsi vous offrir une plus grande flexibilité et liquidité financière. Du côté des inconvénients, Ben le bail généralement prévoit hein que le loyer va être révisé chaque année. Dans le contexte inflationniste qu'on a connu récemment, Ben ces augmentations-là peuvent être significatives là dans certains cas. De plus, on l'a mentionné, le taux de disponibilité de logements actuellement est très très bas. Le taux d'inoccupation est excessivement bas, donc trouver un autre loyer si on n'est pas satisfait de notre augmentation ou encore si on fait partie des gens qui sont malheureusement évincés de leur loyer, ça peut être difficile aussi là dans le contexte qu'on vit présentement. Puis en particulier, dans les grandes villes et dans le marché tendu là qu'on vit présentement. Le locataire aussi peut pas effectuer des travaux dans son logement comme il le veut-il est un peu à la merci de son propriétaire pour améliorer son confort ou pour faire des améliorations à son logement. Donc ça aussi parfois ça peut être très incommodant. Je veux dire ça comme ça pour les personnes qui sont locataires, fait que comme tu peux voir Simon, il n’y a vraiment pas de réponse simple à cette question. 

Si on voulait résumer, Andrée, à la lumière de ce que tu viens de nous partager ce que certaines questions de base qu'on doit se poser pour vraiment déterminer ce qui est mieux pour nous?

Certainement Simon, puis ça revient dans toutes nos capsules, on en parle, c'est faut penser à c'est quoi nos projets, c'est quoi notre situation personnelle à court et à long terme. Donc est-ce qu'on est actuellement financièrement stable? Parce que si on n'est pas financièrement stable, devenir propriétaire et peut être pas le bon choix. Est-ce que votre budget vous permet d'absorber certains imprévus? Parce qu'on le sait, être propriétaire, ça implique parfois des dépenses qu'on n'avait pas prévues. Est-ce que votre situation d'emploi risque de changer prochainement? Est-ce que vous êtes en recherche d'un nouvel emploi? Tant que vous n’avez pas stabilisé cette situation, il est peut-être mieux de demeurer locataire. Est-ce que vous avez le goût et avez le temps de consacrer du temps à l'entretien de votre propriété? Votre situation familiale aussi est ce qu'elle risque de changer au cours des prochains mois, des prochaines, des prochaines années? Voulez-vous débuter une famille? Des choses comme ça fait que ça aussi ça va avoir une incidence sur votre situation. Puis aussi il faut vous demander, est-ce que des dépenses que vous n’êtes absolument pas prêts à laisser aller, tels les voyages, les voitures de luxe, les grands restaurants? Ben là, à ce moment-là ça doit être tenu en compte aussi dans notre décision de vouloir rester locataire ou propriétaire, on dispose aussi à la banque d'un outil extrêmement intéressant qui s'appelle, "devriez-vous louer ou acheter?" Donc je vous encourage à aller compléter cet outil là sur notre site internet. Ça peut être très éclairant pour répondre à cette question. Au final, la décision de demeurer locataire ou de devenir propriétaire, ça dépend encore de la situation de chacun, mais aussi de ses projets à court et long terme. Comme d'habitude, je vous recommande donc dans discuter avec votre conseiller bancaire qui va être en mesure de vous offrir des conseils personnalisés qui vont venir vraiment répondre à votre situation particulière. 

Merci beaucoup Andrée pour ces explications pertinentes pour nous aider dans notre réflexion à savoir ce que c'est plus avantageux de louer ou d'acheter. Donc j'espère vraiment que ces informations partagées par Andrée et Matthieu tantôt vous seront utiles. On se reparle dans quelques semaines pour votre prochaine capsule sur les perspectives immobilières. Merci beaucoup.

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