Comment « RAPer » votre REER?

Pourquoi « RAPer »?

S’il s’agit de votre première propriété, le RAP vous permet de retirer jusqu'à 35 000 $ de votre REER pour financer votre achat. Les avantages? Vous ne serez pas imposé sur le retrait (si vous le remboursez à temps, bien sûr). Et si vous achetez en couple, vous pourriez combiner vos fonds pour un total allant jusqu’à 70 000 $. Psst : si vous n’avez pas été propriétaire depuis quatre ans, vous pouvez aussi vous prévaloir de ce régime.

Par exemple, grâce au programme RAP, vous pouvez verser une mise de fonds plus élevée que si vous aviez puisé dans vos économies. Une augmentation de votre mise de fonds signifie une diminution de votre hypothèque et, par conséquent, de vos paiements. En prime, avec une mise de fonds plus élevée, vous pourriez atteindre le seuil requis pour éviter de payer l’assurance prêt hypothécaire obligatoire.

Règle générale, la mise de fonds doit représenter entre 5 % et 20 % de la valeur de la maison. Par exemple, 20 % équivaut à 80 000 $ pour une maison vendue 400 000 $.

Pour une mise de fonds inférieure à 20 %, il faut souscrire à une assurance prêt hypothécaire. Vous devrez en assumer les frais, mais ça vous permettra de réaliser votre projet!

Sachez toutefois que la mise de fonds minimum varie en fonction du prix de la propriété. Au-delà de 500 000 $, le montant qui dépasse les 500 000 $ exige une mise de fonds de 10 %. Après 1 000 000 $, c’est 20 % du prix total.

Pour une maison de 600 000 $, par exemple, vous devrez avoir une mise de fonds d’au moins 35 000 $ (5 % de 500 000 $ + 10 % du 100 000 $ qui, additionnés, nous donnent 600 000 $).

Alors, pour augmenter votre mise de fonds, « RAPer » votre REER peut s’avérer très intéressant. Notez que le RAP peut aussi servir à financer d’autres frais à payer lors de l’achat de votre propriété, comme la taxe de mutation (« de bienvenue »).

Êtes-vous admissible au RAP?

Voici les critères pour être admissible au RAP :

• On peut « RAPer » son propre REER seulement.
• Le montant maximal qui peut être retiré est de 35 000 $ par personne admissible.
• La maison achetée ou construite doit être située au Canada.
• Il doit s’agir de votre première propriété (ou vous ne devez pas avoir été propriétaire au cours des quatre années précédentes).
• Vous devez résider au Canada.
• La propriété doit devenir votre résidence principale avant le 1er octobre de l'année suivant le retrait du REER. (Soyez donc vigilant face aux projets en construction, car des retards risquent de mettre en péril la stratégie!)
• L'argent qui sera utilisé dans le cadre du RAP doit avoir été cotisé dans votre REER au moins 90 jours avant son retrait.
• Les résidences secondaires, comme les chalets, ne sont pas admissibles. Toutefois, vous n’êtes pas obligé d’acheter une maison unifamiliale. Un appartement dans un triplex ou dans un gratte-ciel est tout aussi valable en vertu du RAP.
• Vous devez rembourser les sommes retirées dans un délai maximum de 15 ans. Ce « 15 ans » commence dès la deuxième année civile suivant le RAP.

Sachez que vous n’êtes pas obligé de « RAPer » d’un seul coup. Dans le cadre du programme, vous pouvez retirer plusieurs sommes au cours de la même année civile.

Comment « RAPer » ?

Rassurez-vous, ce n’est pas sorcier. Voici la stratégie en quelques étapes simples.

• Vous prévoyez au moins 90 jours entre le dépôt dans un compte REER et le retrait en vertu du RAP.
• Vous remplissez le formulaire T1036, Régime d’accession à la propriété (RAP) - Demande de retirer des fonds d’un REER de l’Agence du revenu du Canada.
• Après 90 jours, vous retirez ce montant en vertu du RAP et vous vous en servez pour faire ou étoffer votre mise de fonds.
• Vous devrez ensuite rembourser le montant retiré de votre REER en vertu du RAP dans un délai de 15 ans maximum. Vous commencerez à rembourser durant la deuxième année civile qui suit le retrait. Si vous avez « RAPé » en 2020, par exemple, vos remboursements débuteront en 2022.
• Chaque année de remboursement, vous devrez rembourser au moins 1/15e du montant « RAPé ». Donc, si vous avez retiré le maximum (35 000 $), vous devrez remettre 2 333,33 $ par année dans votre REER.
• Si vous mettez 5 000 $ par année dans votre REER parce que vous êtes sage et prévoyant, vous pouvez décider d’en attribuer une partie (ou la totalité) à votre remboursement. Mais la partie qui s’applique au remboursement ne pourra pas servir à réduire vos impôts. C’est pratique, le RAP, mais ce n’est quand même pas magique.

Comment « RAPer » sans REER?

Si vous n’avez pas de REER ou  si votre REER n’est pas bien garni, vous pouvez quand même « RAPer » en optant pour un prêt-REER.

Voici comment :

• Vous empruntez à la banque un montant qui respecte votre cotisation maximale permise au titre de REER (pour un maximum de 35 000 $ – la limite pour un RAP).
• Vous déposez cet argent dans un compte REER pour 90 jours. Vous devrez payer les intérêts du prêt.
• La banque vous fera parvenir un reçu d’impôt confirmant votre cotisation au REER.
• Dans votre prochaine déclaration de revenus, vous pourrez inclure cette déduction REER et profiter d’un remboursement d’impôt. Le montant de ce remboursement pourra servir à augmenter votre mise de fonds initiale.

Bien sûr, il faut bien planifier sa stratégie.

Votre demande d'emprunt peut prendre un certain temps avant d'être approuvée. Et pour obtenir un prêt bancaire, il faut parfois avoir une offre d'achat acceptée. Le remboursement d'impôt peut quant à lui prendre plusieurs semaines à recevoir, voire plusieurs mois. Les cotisations au REER doivent donc être faites autour de décembre ou janvier.

Ça reste un prêt, que vous devrez rembourser avec intérêts. Dans un monde idéal, vous auriez l’argent nécessaire pour l’achat d’une propriété déjà à votre disposition.

Plusieurs stratégies d’épargne peuvent d’ailleurs vous être très utiles. De toute façon, comme diraient vos parents, avec une belle cuisine comme ça, c’est facile de couper dans les restos!

Enfin, le RAP peut amplifier votre mise de fonds, et donc alléger le montant de vos versements hypothécaires.

Exemple concret : le cas de Béatrice

Pour comprendre comment fonctionne un RAP « classique », prenons l’exemple de Béatrice. Elle souhaite acheter un condo à 350 000 $ et elle a accumulé 35 000 $ pour sa mise de fonds au moyen de l’épargne systématique. Elle aimerait toutefois payer 70 000 $ au moment de l’achat, soit 20 % du prix, afin d’éviter de devoir souscrire à une assurance prêt hypothécaire et de payer les frais qui en découlent.

Grâce au RAP, Béatrice pourrait retirer les 35 000 $ manquants de son REER. Elle aura ensuite 15 ans pour rembourser son retrait, au rythme d’au moins 1/15e de 35 000 $ chaque année, soit environ 2 333 $. Le premier remboursement peut se faire au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant l’année du retrait. Note importante : comme il n’est pas permis de cotiser à son REER au-delà du 31 décembre de son 71e anniversaire, toute personne désirant se prévaloir du RAP à un âge avancé (après 56 ans) devra s’assurer d’avoir tout remboursé avant cette date butoir. Autrement, elle se verra imposée sur tout solde non remboursé au RAP l’année de ses 71 ans.

Autre option : si Béatrice voulait acheter ce condo avec Fred, qui est aussi admissible au RAP, ils pourraient obtenir à deux les fameux 70 000 $ qui représentent 20 % du prix du condo. Ils doivent cependant être conjoints de fait, mariés ou avoir un enfant.

S’ils venaient à se séparer, et que Béatrice voulait racheter la part de Fred pour continuer d’habiter le condo comme résidence principale, elle pourrait « RAPer » de nouveau. Bien sûr, auprès de l’Agence du revenu du Canada, certaines règles s’appliquent, mais c’est envisageable.

Mentionnons au passage que les sommes dédiées au remboursement du RAP n'affectent pas le maximum déductible pour les cotisations au REER. De plus, le remboursement ne peut être déduit du revenu imposable dans votre déclaration de revenus. Et si vous n’arrivez pas à rembourser le montant minimal annuel exigé, vous serez imposé sur celui-ci.

Quelle est la différence entre le RAP et le CELIAPP?

Quelle est la différence entre le CELIAPP (Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété) et le RAP? Et lequel choisir? La décision dépend de vos objectifs d'épargne et de votre situation financière et fiscale.

CELIAPP :

• Aucun remboursement requis
• Aucune limite de retrait 
• Cotisations annuelles maximales de 8 000 $ et un total de 40 000 $ au cours d’une vie
• Aucun temps minimum de détention requis pour que les cotisations soient déductibles et admissibles au retrait
• La date limite de cotisation CELIAPP est le 31 décembre de chaque année

RAP :

• Remboursement requis
• Limite de retrait de 35 000 $
• Cotisations annuelles maximales du REER, soit 18 % de votre revenu de l’année précédente ou le plafond annuel applicable pour l’année en cours
• L’argent doit être déposé dans votre REER 90 jours avant de le retirer pour le RAP
• Date limite de cotisation REER : 60 jours calendrier après la fin d’année

Reste que, dans certains cas, « RAPer » peut s’avérer très avantageux pour réaliser votre rêve d’être propriétaire. Il suffit de bien évaluer vos besoins, de comprendre comment ça fonctionne et de respecter les conditions.