Selon une étude de CPA Canada, 1 000 milliards $ de richesse globale devraient ainsi changer de main au cours des prochaines années. Les générations du millénaire et X hériteront de sommes importantes, et une grande partie de cette richesse proviendra de la flambée de la valeur de l’immobilier.
C’est notamment le cas dans l’Ouest canadien – qu’il s’agisse d’une résidence principale, du chalet familial, d’une maison de vacances ou d’une propriété détenue comme investissement, dit Haleh Alexander, vice-présidente régionale, Colombie-Britannique, de la Banque Nationale, Gestion privée 1859.
« Cela a assurément été un très bon investissement stable pour de nombreuses familles, explique-t-elle. Parce que, ces dernières années, l’immobilier a été très performant dans l’Ouest canadien. »
Les valeurs de l’immobilier ont augmenté
Songez qu’une maison individuelle achetée par un couple à Vancouver à un prix moyen de quelque 306 000 $ au début des années 1990 et conservée jusqu’à aujourd’hui vaut maintenant probablement plus de 2 millions $, selon des données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement.
La valeur des maisons en dehors des grandes villes a aussi augmenté ces dernières années, la demande restant forte. Par exemple, le prix d’une maison de vacances moyenne à Kelowna a grimpé de 89 pour cent entre 2015 et 2025 – de 430 000 $ à 814 000 $, affirme un article de Coldwell Banker.
Albert Law Photography
« C’est une question de forte demande et d’offre limitée, et cela ne changera probablement pas beaucoup, même avec le ralentissement qu’on constate récemment sur le marché », ajoute Jenny Siman, cheffe de l’immobilier, Ouest du Canada à la Banque Nationale.
« Résultat, cette formidable croissance de la valeur implique que, pour beaucoup de familles, l’immobilier a été un incroyable facteur de constitution d’un patrimoine. »
L’immobilier et le fossé générationnel
Les données de Statistique Canada révèlent que, si l’immobilier représente plus de la moitié du patrimoine d’une famille canadienne moyenne, il est généralement concentré entre les mains de personnes plus âgées, y compris dans l’Ouest canadien, selon Mme Alexander.
En revanche, les générations plus jeunes – millénariaux et génération Z – ont souvent du mal à accéder à la propriété d’un premier logement, se heurtant à des prix en hausse sur des marchés souvent déjà chers, ajoute-t-elle. Qui plus est, quand ils achètent un logement, c’est souvent au prix de très lourds emprunts hypothécaires. À cet égard, Statistique Canada note que les emprunts hypothécaires représentent 75 pour cent de la dette des ménages, dont la majorité repose sur les épaules de personnes de 54 ans ou moins.
Le désir de transmettre la richesse immobilière
Pour les clientes et clients à valeur nette élevée dans l’Ouest canadien de Banque Nationale Gestion privée 1859, cette dichotomie entre les générations concernant l’avoir immobilier pèse sur les esprits au moment d’établir leurs plans successoraux et de relève dans les entreprises familiales, dit Mme Siman.
En bref, nos clientes et clients clients nous confient souvent qu’ils veulent que leurs actifs immobiliers servent de fondation non seulement pour leur sécurité financière, mais aussi pour celle des générations futures, ajoute-t-elle.
Par conséquent, des conversations régulières au sujet de la transmission fiscalement efficace des propriétés, ce qui inclut les structures financières pour la détention de ces biens, dont des fiducies et des sociétés, sont chose courante entre les conseillères et conseillers en gestion privée et ces familles, explique-t-elle.
« De bons conseils sur la gestion du patrimoine impliquent l’établissement d’un plan directeur qui aligne ces actifs stratégiquement sur les objectifs à long terme de la famille, ce qui comprend souvent leur utilisation pour assurer la sécurité financière de la prochaine génération », dit Mme Alexander, une conseillère en entreprises familiales désignée qui travaille avec des familles d’entrepreneurs à valeur nette ultra élevée.
Un plan solide peut prévenir des désaccords
« L’idée est de faire les choses aussi longtemps à l’avance que possible pour réduire les risques – y compris et surtout les disputes entre des membres de la famille qui peuvent éclater ultérieurement à cause d’éventuelles erreurs de gestion ou d’un manque de communication », dit Mme Alexander.
De fait, des différends peuvent émerger au sujet de biens familiaux auxquels on attache une grande valeur comme un chalet ou même les actifs en dur d’une entreprise lorsque les plans successoraux et de relève sont mal ficelés.
Mme Alexander anime souvent des réunions entre parents et enfants adultes pour éviter des problèmes futurs. Cela inclut des discussions sur les valeurs et les objectifs pour déterminer, par exemple, qui pourrait être intéressé à hériter du chalet familial ou qui pourrait reprendre la barre de l’entreprise familiale.
Dans les cas où tous les enfants adultes manifestent un intérêt, il faut établir des plans concernant la propriété conjointe et les taxes ou impôts une fois que ces actifs changeront de propriétaires, au passage d’une génération à la suivante.
« Il faut bien saisir la situation d’ensemble, poursuit Mme Alexander. Nous voulons être sûrs de mettre au point l’approche la plus efficace sur le plan fiscal pour ces actifs afin que les familles en retirent le plus grand bénéfice. »
Donner un coup de pouce financier
En même temps, beaucoup d’enfants adultes sont confrontés à des difficultés plus pressantes en ce qui concerne l’immobilier, parce qu’ils cherchent à prendre pied sur des marchés immobiliers à prix très élevés pour l’achat d’un premier logement.
« C’est très difficile pour eux sur des marchés comme ceux de Vancouver, Kelowna, Victoria et Calgary », commente Mme Siman.
Cette aide peut être substantielle, comprenant des dons monétaires ou des prêts de centaines de milliers de dollars rien que pour la mise de fonds initiale pour une maison moyenne sur les marchés les plus chers de l’Ouest canadien, dit-elle.
« Nous discutons de ce que sont les buts et trouvons ensuite des solutions par lesquelles les parents peuvent faire un apport de capital aujourd’hui de manière fiscalement efficace, pour que leurs enfants puissent amorcer leur propre cheminement immobilier », explique Mme Siman.
Le patrimoine immobilier important de parents qui prennent de l’âge permet de nombreuses solutions depuis les prêts adossés à l’avoir propre dans leur bien jusqu’à un apport initial ou à la transition à une résidence plus petite avec l’affectation du produit au financement du premier achat d’un logement d’enfants adultes.
« Le grand avantage de ces actifs immobiliers est qu’ils donnent aux familles une formidable souplesse financière, particulièrement pour aider les générations plus jeunes – qu’il s’agisse de richesse à long terme par le biais de la succession ou d’une aide à l’accession à la propriété aujourd’hui », dit Mme Siman.
Les conseils de spécialistes sont cruciaux pour aider les familles à comprendre les risques et les avantages des décisions pour trouver la meilleure solution afin d’atteindre leurs buts, dit-elle.
« Les objectifs de chaque famille peuvent différer; donc, avoir une conseillère expérimentée ou un conseiller expérimenté et de confiance qui peut l’aider à faire le tri entre les différentes stratégies pour profiter au mieux de son patrimoine immobilier peut éliminer beaucoup de stress dans ces grandes décisions, dit-elle. Et cela apporte souvent une tranquillité d’esprit à ces familles, sachant que leur bien-être financier en même temps que celui de générations futures est assuré. »